L'AZIENDA
Non è alcun dubbio che, nel periodo attuale, l’affitto o la vendita di terreni finalizzati all’installazione di impianti fotovoltaici possa rappresentare un’iniziativa ad alto rendimento: le alternative esistenti riguardano l’ipotesi di locazione o di vendita di un terreno per realizzare impianti fotovoltaici a terra oppure riguardano l’ipotesi di affitto inerente a coperture industriali; in quest’ultimo caso, la realizzazione di un impianto fotovoltaico sul tetto di un capannone industriale potrebbe consentire la sostituzione di eventuali pericolose coperture in amianto oppure in eternit. Le rendite potenziali, sia che si riferiscano al caso dei terreni agricoli oppure ai terreni industriali, possono partire da euro 2000 per ettaro per arrivare a delle punte di euro 4000 per ettaro, senza dubbio numeri di ottimo livello destinati a durare nel tempo.
È fondamentale controllare, in via preliminare, se un terreno agricolo o industriale abbia il complesso dei requisiti per poter avviare un impianto fotovoltaico in regime di “grid parity” oppure di “market parity”, espressioni tecniche che fanno riferimento alla situazione in cui il costo dell’energia prodotta dall’impianto risulta uguale oppure inferiore al costo dell’energia elettrica che si potrebbe utilizzare dalla rete.
L’installazione a terra di regola non comporta dei costi, dal momento che, in presenza dei requisiti, sarà compito dell’investitore sopportare tutte le spese necessarie legate alle autorizzazioni ed alla costruzione dell’intero impianto.
L’intero settore aveva rallentato bruscamente nel corso del 2012, in seguito all’interruzione degli incentivi pubblici all’installazione da parte del governo italiano, ma oggi rappresenta invece una nicchia di mercato in netta ripresa: le energie rinnovabili, infatti, sono da considerare un business decisamente attuale, caratterizzato da forti motivazioni di fondo che impattano le problematiche legate all’ambiente.
Siamo quindi in grado di poter assistere chiunque sia interessato ad affittare il proprio immobile a favore di investitori selezionati ed interessati alla costruzione di impianti fotovoltaici: la nostra esperienza, che risale al 2010, è in grado di fare la differenza, grazie alle numerose casistiche da noi affrontate con successo nel corso degli anni.
COSA CERCHIAMO
Terreni agricoli – industriali – coperture
Cerchiamo – prevalentemente in centro/sud Italia – terreni per la costruzione di impianti solari fotovoltaici ed eolici. Ci interessa affittare il terreno, tramite la cessione del diritto di superficie, oppure acquistarlo.
Terreni agricoli
1. Terreni agricoli con estensione di almeno otto ettari
2. Terreni agricoli con estensione di almeno un ettaro nelle vicinanze di zone industriali (discariche o cave attive)
3. Terreni agricoli con estensione di almeno un ettaro nelle vicinanze di tratti autostradali
2. Terreni agricoli con estensione di almeno un ettaro nelle vicinanze di zone industriali (discariche o cave attive)
3. Terreni agricoli con estensione di almeno un ettaro nelle vicinanze di tratti autostradali
Coperture Industriali o appezzamenti
4. Superfici con estensione maggiore di 3000 m² facenti parte di coperture industriali oppure di appezzamenti agricoli
Terreni industriali /Ex Cave /Discariche
5. Terreni industriali aventi un'estensione di almeno un ettaro
6. Ex cave oppure ex discariche aventi un'estensione di almeno un ettaro (fondamentale l’esistenza di un certificato di ripristino)
6. Ex cave oppure ex discariche aventi un'estensione di almeno un ettaro (fondamentale l’esistenza di un certificato di ripristino)
CARATTERISTICHE DEL TERRENO O DELLA COPERTURA
Le caratteristiche principali del terreno
Per poter ospitare un impianto fotovoltaico, a patto che siano disponibili le superfici indicate al punto precedente, devono sussistere i seguenti requisiti di base, e precisamente:
01
Esposizione al sole
Il terreno, agricolo o industriale che sia, deve avere una superficie possibilmente pianeggiante, con l’esposizione principale rivolta verso il sud.
04
Urbanistica e Stabilità
La copertura industriale inoltre deve rispettare le regole urbanistiche ed avere la necessaria solidità statica.
02
Vicinanza linea elettrica
Distanza non troppo rilevante rispetto alla linea elettrica oppure alla cabina di trasformazione più vicina.
03
Assenza di vincoli
Non devono esistere sul bene immobile oggetto dell’installazione dei vincoli di natura urbanistica, paesaggistica oppure ambientale
DI CHE COSA ABBIAMO BISOGNO
Le autorizzazioni necessarie
Di seguito si riportano le principali autorizzazioni da ottenere ai fini del perfezionamento del contratto di affitto legato all’immobile che ospiterà l’impianto fotovoltaico:
- Soluzione Tecnica Minima Generale (STMG): si tratta di un documento che descrive nel dettaglio la stima dei costi necessari per la connessione alla rete elettrica nazionale, per la nuova linea da costruire e per l’allaccio al punto individuato
- Soluzione Tecnica Minima Definitiva (STMD): si tratta di un documento che può essere presentato dopo che il gestore ha accettato la STMG; consente di avviare il progetto definitivo finalizzato alla connessione dell’impianto fotovoltaico
- Testo Integrato delle Connessioni Attive (TICA): si tratta di un documento che descrive il complesso delle procedure necessarie ai fini dell’ottenimento del permesso di allaccio alla rete elettrica nazionale
- CILA e CIA: trattasi di documenti relativi alle comunicazioni di inizio lavori, i quali possono o meno aver necessità dell’asseverazione di un tecnico
- Procedura Abilitativa Semplificata (PAS): trattasi di una dichiarazione di inizio attività, legata ad un iter semplificato, specifica per le energie rinnovabili
- Autorizzazione Unica (AU): è il documento rilasciato dalla provincia o dalla regione di installazione dell’impianto, specifica per le realizzazioni di consistenza media oppure grande
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15+
Anni di esperienza
589
Clienti
256
Progetti
47+
Business Partners
IL CONTRATTO
Tutte le caratteristiche
La fattispecie giuridicamente rilevante da applicare all’ipotesi del fotovoltaico rientra nella categoria generale del diritto di superficie, salva sempre l’ipotesi di acquisto dell’immobile, nel rispetto delle seguenti caratteristiche:
- Durata: di regola trentennale, con adattamenti al caso specifico
- Riacquisto del possesso: allo scadere del contratto il proprietario rientra in possesso del diritto di superficie, che si riunisce alla nuda proprietà ripristinando la proprietà piena
- Ripristino del terreno: l’impianto fotovoltaico, allo scadere del contratto, viene smantellato, salva sempre la possibilità per il proprietario di acquistarlo
- Tempistiche di pagamento: di regola il canone di affitto è annuale anticipato, mentre per l’ipotesi di vendita il pagamento coincide normalmente con il rogito notarile
- Metodica di calcolo del prezzo: viene preso come riferimento il range di possibile rendita annuale compreso tra 2.000 e 4.000 euro per ogni ettaro di superficie
- Tassazione: da verificare a seconda delle ipotesi percorribili
APPROFONDIMENTI
Ulteriori approfondimenti normativi
Vale la pena concludere con alcuni cenni riferibili a due differenti approcci che si possono portare avanti rispetto alle operazioni di installazione di impianti fotovoltaici, e precisamente:
- Approccio Market Parity: si sostanzia nella costruzione di un impianto fotovoltaico i cui benefici, realizzati senza incentivi da parte dello Stato, risultano superiori ai costi di realizzazione; il prezzo di vendita dell’energia prodotta dall’impianto farebbe riferimento alla borsa elettrica e sarebbe in diretta competizione con le altre fonti energetiche. Di regola usano questa linea di approccio gli impianti di grandi dimensioni, la cui finalità è quindi quella di vendere direttamente l’energia nell’ambito della borsa elettrica.
- Decreto FER1: si tratta di una normativa del 2019 che prevede degli incentivi a favore di impianti fotovoltaici aventi determinati requisiti; il decreto si riferisce a nuove realizzazioni in aree da bonificare, a presenza di coperture in eternit o amianto, a presenza di colonnine di ricarica aventi determinate potenze e correlazioni con l’impianto principale. Un ulteriore requisito è dato dal poter attivare le agevolazioni tendenzialmente solo nei confronti di impianti di nuova realizzazione (per ulteriori approfondimenti si rimanda al contenuto specifico del Decreto FER1)
- Autoconsumo: è importante considerare che l’energia consumata sul posto dev’essere complessivamente inferiore al 40% di quella prodotta dall’impianto
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